„Am Rohrpfuhl“
Berlin Neukölln, Rudow
Großziethener-Chaussee. 43 (bis 1963 Bahnhofsstr.1)
Wohnungsbauprojekt (ca. 146 Whg. mit ergänzender gewerblicher Nutzung)
- Grundfläche: ca. 15.200 m2
davon sind ca. 13.000 m2 (86%) für eine offene parkähnliche Wohnbebauung und ca. 2.200 m2 (14%) für eine zusätzliche, reine Grünfläche und einen Weg vorgesehen (vergrößerte Abstandfläche zwischen der neuen Nutzung und dem Naturdenkmal „Großer Rohrpfuhl“ sowie Wegeverbindung auf der ehem. Eisenbahntrasse vom südlichen Rand des Bahnhofsgeländes bis zur Waßmannsdorfer Chaussee). - GFZ: 1,0 ohne 1,2 mit Staffelgeschoß
- GRZ: 0,33
Entwicklungstand
Ankauf der Fläche des ehemaligen Bahnhofs Rudow von der Neukölln-Mittenwalder Eisenbahn AG (NME) im Paket mit dem ehemaligen Haltepunkt Buckow. Auf dem Gelände in Rudow hat sich seit der Aufgabe der Eisenbahnnutzung in den 80ger Jahren eine gewerbliche Zwischennutzung entwickelt. Mit dem Stadtplanungsamt Neukölln wurde seit 2018 in konstruktiv kritischem Dialog ein Planungskonzept für den Beginn eines für die Entwicklung notwendigen Bebauungsplanverfahrens abgestimmt. Im Oktober 2020 wurde dieses erstmals dem Neuköllner Ausschuss für Stadtentwicklung und Wohnen vorgestellt. Es wurde beschlossen, nach dem Einholen von Voten aller Fraktionen, erneut zu diskutieren und ein Meinungsbild zu erstellen. Letzteres fand im Februar 2021 statt. Daraufhin fasste das Bezirksamt im April 2021 den Aufstellungsbeschluss für das Bebauungsplanverfahren 8-102, der noch im selben Monat im Amtsblatt veröffentlicht wurde.
Zurzeit arbeitet das Projektteam mit einem Stadtplanungsbüro und der Stadtplanung Neukölln an einem Bebauungsplanentwurf. Dafür trifft sich unter anderem monatlich eine Steuerungsrunde. Der nächste Schritt ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange. Diese soll im Anschluss an eine öffentliche Vorstellung des Projekts und des Bebauungsplanverfahrens am 23. Oktober 2021 auf dem Gelände der Kleingartenkolonie „Ewige Heimat“ stattfinden. Veranstalter wird das Projekt sein. Das Stadtplanungsamt nimmt mit leitenden Mitarbeitern und seiner politischen Leitung teil.
Gelände
Im Jahr 1908 erwarb die Besitzergesellschaft der Rixdorf-Mittenwalder-Eisenbahn (ab 1936 Neukölln-Mittenwalder-Eisenbahn, NME), das Bahnhofsgelände in Rudow für die seit September 1900 im Betrieb seiende Eisenbahnstrecke Rixdorf (ab 1912 Neukölln) -Mittenwalde (Brandenburg), Personen und Gütertransport.
1946 wurden die Gleisanlagen der NME in Brandenburg beschlagnahmt, mit Beginn der Blockade 1948 von West-Berlin getrennt und 1951 demontiert. Die ehemalige Trasse südlich des Bahnhofsgeländes wurde in Brandenburg zum Teil überbaut u.a. durch den Flughafen Schönefeld, nun Berlin-Brandenburg. 1955 stellte die NME ihren Personenverkehr in West-Berlin ein.
Es verblieb nur noch der Güterverkehr für Tanklager in Neukölln, das ehem. Heizkraftwerk Rudow am Teltowkanal, Baustofftransporte für die Gropiusstadt und Mülltransporte für die BSR zur ehem. Deponie Großziehten.
In den 80ger Jahren wurde der „Bahnhof“ Rudow aufgegeben und die Strecke ab der Wutzkyallee gekappt und demontiert. Infolge entstand der Grünzug, der am Rudower Fließ das seitdem gewerblich zwischengenutzte, ehemalige Bahnhofsgelände erreicht. Von der Zeit der Eisenbahnnutzung zeugt nur noch ein nicht unter Denkmalsschutz kleines Nutzgebäude.
Der Boden des Geländes ist weitestgehenden durch Gebäude, Asphalt, Pflaster und Schotter versiegelt. Unter allem befindet sich eine bis zu 1,5m aus Aufschüttungen bestehende erste Bodenschicht, darunter folgen Geschiebelehm- und Geschiebemergelschichten. Es gibt in Teilbereichen des Grundstücks einen vorwiegend zufällig entstandenen Bewuchs aus einigen Büschen und Bäumen. Eine Ausnahme stellt ein privater Garten hinter einem Sushi-Restaurant an der Großziethener Chaussee dar.
Am südwestlichen Rand des Grundstücks zieht sich, bis zum Abknicken des Rhodeländer Wegs nach Süden, ein bezirkseigener Grünstreifen (Büsche, Bäume und Wiesenstücke) entlang. An diesen schließen sich der Bürgersteig und eine weitere Baumreihe an. Am Knick des Rhodeländer Wegs ist, gleichfalls außerhalb des Geländes, eine Platzsituation entstanden. Dieser Bereich wird zurzeit als Park- und Abstellfläche genutzt. Platz, Grünstreifen, Teile der angrenzenden Straßenflächen und der ehemaligen Bahnhof Rudow bilden zusammen das B-Plangebiet 8-102.
Projekt
Auf der ehem. Bahnhofsfläche Rudow sollen im Rahmen eines, weit über das gesetzlich vorgeschriebene Maß hinausgehenden Beteiligungsprozesses (Amt, Politik, Anwohner, Interessengruppen, Bestands- und zukünftige Mieter) ca. 146 Wohnungen entstehen. Die dafür zu errichtenden Mehrfamilienhäuser sollen in einer parkähnlichen, offenen Bebauung mit einem durchlaufenden, sich zwischen den Gebäuden verzweigendem Grünzug entstehen.
Zurzeit finden Gespräche mit einem sozialen Träger statt, der zwei Gebäudekörper für eine Nutzung für Senioren übernehmen möchte. 30% der Wohnungen, die nach dem Berliner Modell der Kooperativen Baulandentwicklung förderfähig gebaut werden, sollen schon vor Ihrer Fertigstellung so vergeben werden, dass die Entstehung von Hausgemeinschaften gefördert wird. Der Rest der Wohnungen soll an Baugruppen, vermietende Kleininvestoren (ca. 5 Wohnungen) und Einzelkäufer gehen. Im Rahmen dieses Anteils sollen auch neue Wohnformen (WGs älterer Menschen, Mehrgenerationenwohnen u.a.) verwirklicht werden. Alle Projektteile sollen mit einem gebietsübergreifenden Mieter- bzw. Nutzerrat verknüpft werden, der wiederum von Beginn an mit seiner Nachbarschaft (Anlieger, Vereine, freiwillige Feuerwehr etc.) vernetzt ist. Um dies zu unterstützen, wird eine besondere Berücksichtigung von Rudower Interessenten bei der Wohnungsvergabe angestrebt.
Die Erdgeschosszonen der Mehrfamilienhäuser sollen, wenn der geplante Beteiligungsprozess dem zustimmt, mit Nutzungen, die dem Projekt und seinem Umfeld dienlich sind (z.B. Kita, Physiotherapie, Ärzte, Pflegedienst, Restaurant, Vereinsräume etc.), besetzt werden.
Der parkähnliche, sich zwischen der Bebauung verzweigende Grünzug soll den Park am Rudower Fließ, nördlich des Geländes, beginnend nördlich der Großziethener Chaussee, und die Grünflächen im Süden, südlich der Waßmansdorfer Chaussee, miteinander verknüpfen. Dabei sollen auch zwei neue Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer entstehen. Die erste verläuft zwischen der Bebauung hindurch ab der Großziethener – bis zur Waßmannsdorfer Chaussee, die zweite zuerst entlang des Rhodeländer Wegs, um dann, ab dem oben erwähnten Platz, auf die erste Verbindung und die ehem. Trasse der NME einzuschwenken. Eine dieser Verbindungen könnte Teil eines möglichen Radschnellweges nach Schönefeld entlang der Gesamttrasse der NME durch Neukölln werden. Mit der Erklärung des großen Rohrpfuhls zum Naturdenkmal und dessen Einzäunung hat der östlich des ehem. Bahnhofs gelegene Teil der Kleingartenkolonie „Ewige Heimat“ seine Wegeverbindung zur Waßmannsdorfer Chaussee verloren. Im Rahmen des B-Planverfahrens soll geprüft werden, ob diese über einen Zugang zum Projektgelände wieder hergestellt werden kann.
Das Projekt hat einen hohen Anspruch an die stadtplanerische und architektonische Qualität seiner Planung, die aus einem Guss entstehen und auch die Frei- bzw Grünflächen umfassen soll. Hierfür stehen das Architekturbüro Tchoban Voss und das mit ihm für die Freiflächenplanung zusammenarbeitende Landschaftsarchitekturbüro Stadtraum A.
Das Gelände verbindet Parks und grenzt an eine Kleingartenkolonie sowie an ein Naturdenkmal. Das Projekt will mit seiner Entwicklung auch einen klimaresilienten, ökologischen Mehrwert schaffen. Die parkähnlichen Freiflächen werden entsiegelt, bepflanzt und weitestgehend frei zugänglich gemacht. Es sollen möglichst heimische Pflanzen verwendet werden, die auch Insekten, Vögeln und Kleintieren von Nutzen sind. Gehölze sollen Schattenbereiche bilden. Ein nahe der Großziethener Chaussee stehender, großer Ahornbaum soll erhalten werden. Der städtische Grünstreifen entlang des Rhodeländer Wegs und der oben erwähnte Platz werden in die Freiflächenplanung mit einbezogen werden. Die genaue Ausgestaltung der Außenbereiche wird im Rahmen des Beteiligungsprozesses stattfinden. Dabei soll auch über Urban-Gardening-Bereiche und deren allgemeine Zugänglichkeit entschieden werden.
Die Gebäude werden mindestens den heutigen Standardanforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz genügen. Es wird aber versucht werden, mehr zu erreichen. Der Einsatz von Holz als Baustoff und eine Begrünung der Gebäude wird geprüft werden. Ein Regenwassermanagement soll die Versorgung der Freiflächen unterstützen. Ein möglicher Einsatz von Photovoltaik auf und an den Gebäuden wird untersucht und ein Konzept für eine möglichst effiziente Wärmeversorgung (Heizung, Warmwasser) für die Anlage entwickelt werden. Bis auf Anlieferungsmöglichkeiten soll das Gelände zwar autofrei sein, es sollen aber Parkplätze in einer Tiefgarage zur Verfügung stehen, deren Größe mit der Stadtplanung abgestimmt werden wird. In der Tiefgarage soll die notwendige Infrastruktur für Elektromobilität geschaffen werden. Zur Unterstützung der barrierefreien, inklusiven Nutzung der Gebäude und der Entwicklung moderner Nutzungskonzepte sollen Smart-Home-Technologie entwickelnde Unternehmen in den Planungsprozess einbezogen werden.
Projektziel ist ein sozial und inklusiv durchmischtes, nachhaltiges Rudower Quartier, das im Rahmen seines B-Plan- und Beteiligungsprozesses (Amt, Politik, Anwohner, Interessengruppen, Bestands- und zukünftige Mieter) in seinen Standort „hineinwächst“, Defizite ausgleicht und in allen Belangen einen Gewinn für sein näheres und weiteres Umfeld sowie seine zukünftigen Nutzer darstellt. – Und dies auch, ohne den jetzt noch auf dem Gelände befindlichen Bestandsmieter zu schaden.
Augenblickliche Nutzung des Geländes
Trotz der Aufgabe seiner Ursprungsnutzung in den 80ern ist das ehem. private Bahnhofsgelände noch immer als Eisenbahnfläche gewidmet (im Flächennutzungsplan des Landes Berlin wird es als Grünfläche geführt). Seit dieser Zeit hat sich auf dem Gelände eine mehrheitlich (70%) gewerbliche Zwischennutzung entwickelt, aus der heraus auch Existenzen gegründet wurden. Auf der Fläche befinden sich 3 Betriebe aus dem KfZ-Handwerk, 4 Betriebe aus dem Baugewerbe, die Filiale einer Berliner Sushi-Kette und ein Pflanzenmarkt. 5 Parzellen werden nicht gewerblich genutzt. Die Hälfte der Mietverträge hat dabei allerdings eine nur kurze Laufzeit (vierteljährlich kündbar). – Gemäß Kaufvertrag sollte das Projektteam eigentlich keinen Kontakt mit den Bestandsmietern vor dem förmlichen Beginn eines ergebnisoffenen Bebauungsplanverfahrens (Aufstellungsbeschluss) aufnehmen. In Absprache mit dem Verkäufer des Geländes, der NME, hat das Projektteam dies aber dennoch gleich nach der ersten Vorstellung des Planungsstands im Neuköllner Ausschuss für Stadtentwicklung getan. Damit sollte der durch die Vorstellung entstandenen Verunsicherung der Bestandsmieter sofort entgegengetreten und aufgezeigt werden, dass a) alle bestehenden Verträge der Mieter weiterhin gültig bleiben, b) niemandes Existenz gefährdet und c) mit jedem Bestandmieter eine neue Perspektive für ihn entwickelt werden soll. Dabei soll sich kein Mieter durch das Projekt schlechter stellen, als wenn es nicht zum Verkauf des Geländes gekommen wäre.
Dass der verantwortliche Umgang mit den Bestandsmietern einen entscheidenden Teil der Projektentwicklung darstellt, war der TWP seit der Entwicklung der ersten Projektidee bewusst. Dementsprechend hat sie ihre Projektpartner so ausgewählt, dass sie mit ihnen gemeinsam, entsprechend der Firmenphilosophie der TWP agieren kann. Von Beginn an wurde Zeit und Geld für alle notwendigen Maßnahmen (Verträge, Suche von Ersatzstandorten, Entschädigungen, Umzugskosten, Umbauten etc.) eingeplant. Der notwendige Schutz der Bestandsmieter war selbstverständlich von Beginn an auch Thema der Gespräche mit dem Stadtplanungsamt des Bezirks. Gemeinsam kam man überein, frühzeitig auch die Wirtschaftsförderung des Bezirks einzubinden. Diesen Stand hat das Projektteam der Bezirkspolitik bei der ersten Projektvorstellung im Oktober 2020 mitgeteilt. Vom Projektteam ausdrücklich begrüßt, sieht diese den Umgang mit den Bestandsmieter als wesentlichen Prüfstein für die Ernsthaftigkeit des Projektansatzes.
In den Monaten seit dem Aufstellungsbeschluss im April 2021 hat das Projekt seine Gespräche mit den Bestandsmietern intensiviert. Infolgedessen konnten bereits 7 notarielle Mietaufhebungsverträge (für mehrheitlich langlaufende Verträge) geschlossen werden, in denen die wechselseitigen Ansprüche der Mieter und des Projekts jeweils abgesichert wurden. Für die Mieter geht es dabei mehrheitlich um Unterstützung bei der Suche nach neuen Standorten bzw. um Kompensationsleistungen; für das Projekt, um die Sicherheit bei Beginn der Baumaßnahmen geräumte Mietobjekte zu haben. Weitere Vereinbarungen sind in Vorbereitung. Ein Mieter hat von sich aus gekündigt. Auch bei den folgenden Vereinbarungen wird für jeden Mieter bei Bedarf eine individuelle Lösung erarbeitet werden. Alle Mieter mit kurzlaufenden Mietverträgen (vierteljährig kündbar), auch falls sie noch keine Vereinbarung abgeschlossen haben, haben schon jetzt eine verbesserte Planungssicherheit, da ihnen das Projekt eine Laufzeit ihrer Mietverträge bis zum Beginn bauvorbereitender Maßnahmen zusichert. Der Fortschritt der letzten Monate bestärkt das Projekt in der Überzeugung, dass in der Zeit, die ein Bebauungsplanverfahren in der Regel braucht, für jeden Bestandsmieter eine Lösung gefunden werden wird.
Noch immer sind wir in einer „frühen“ Phase des Bebaungsplanverfahrens und folglich auch der Projektentwicklung.
Wir möchten aus einer weitestgehend versiegelten, noch Eisenbahnfläche, auf der sich gewerbliche Zwischennutzungen weitgehend ungesichert verstetigt haben, ein Gelände machen, dass für sein Umfeld einen stadtplanerischen, architektonischen, ökologischen und sozialen Mehrwert bedeutet. Dabei sollen den Bestandsmietern neue, nun sicherere Perspektiven eröffnet werden. Den zukünftigen Bewohnern und Nutzern soll die Möglichkeit geben werden, eine gute Nachbarschaft zu entwickeln und selbst ein guter Nachbar in Rudow zu werden.
Das Projekt nimmt mehr und mehr Gestalt an, seit sein B-Plan im April aufgestellt wurde. Es ist dabei auch mehr im Entstehen, als gerade beschrieben werden kann. Für das Eingehen auf Einzelheiten muss noch mehr Planungssicherheit erreicht werden. Mit der kurz bevorstehenden frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange im Oktober wird ein neuer Meilenstein erreicht. Es wird noch deutlicher als bisher zu sehen sein, in welchem Rahmen sich das Projekt weiterentwickeln kann und soll und welche zusätzlichen Themen und Interesse berücksichtigt werden müssen.
Für unserer Projektentwicklung ist weiterhin eine Beteiligung aller Betroffenen auch jenseits der „offiziellen“ Termine wichtig. Dasselbe gilt für die Aufmerksamkeit aller Interessierten. Dementsprechend würden wir uns unverändert freuen, Sie auf unseren Seiten, und wenn Sie Betroffener sind, auch an anderer Stelle im Verfahren, wiederzusehen.
